Kupujesz nieruchomość? Sprawdź czy istnieją przesłanki do wystąpienia z wnioskiem o jej zasiedzenie

Brak podstaw do zasiedzenia nieruchomości jest zatem istotnym elementem due diligence nieruchomości, który powinien być uwzględniony podczas procesu badania przed jej zakupem lub planowaną inwestycją.

Zasiedzenie to proces, w wyniku którego osoba, która bez tytułu prawnego korzysta z cudzej nieruchomości przez dłuższy czas, może stać się jej właścicielem. Brak podstaw do zasiedzenia nieruchomości jest zatem istotnym elementem due diligence nieruchomości, który powinien być uwzględniony podczas procesu badania przed jej zakupem lub planowaną inwestycją.

Czym jest zasiedzenie i jakie ma znaczenie dla właściciela nieruchomości?

Zasiedzenie to instytucja, która ma na celu usunięcie długotrwałej niezgodności pomiędzy stanem faktycznym posiadania a stanem prawnym, gdy właściciel nieruchomości przez określony czas nie dbał o zachowanie swojego prawa. Oznacza to, że osoba korzystająca w sposób bezprawny z nieruchomości, po spełnieniu określonych przesłanek, może stać się finalnie jej właścicielem.

Aby sąd stwierdził, że osoba trzecia nabyła prawo własności nieruchomości zasiadający musi wykazać, że:

  1. jest posiadaczem samoistnym nieruchomości;
  2. posiadał nieruchomość nieprzerwanie przez wskazany okres.

Kto jest posiadaczem samoistnym nieruchomości?

Posiadanie to stan faktyczny. Oznacza dysponowanie rzeczą, używanie jej, zarządzanie etc. Należy natomiast odróżnić posiadacza samoistnego rzeczy od posiadacza zależnego, czyli korzystającego z rzeczy na podstawie stosunku cywilnoprawnego w postaci najmu, dzierżawy, użyczenia etc. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Może się to objawiać poprzez np.:

  • ogrodzenie terenu;
  • pokrycie kosztów remontu lub modernizacji budynku;
  • wymianę zamków lub kłódek;
  • uprawę ziemi rolnej;
  • pobieranie pożytków naturalnych, czynszów, dzierżawy etc.;
  • tytułowanie się przez posiadacza w relacjach z podmiotami trzecimi jako właściciel, a nie najemca czy zarządca;
  • prowadzenie ksiąg meldunkowych i dokumentacji związanej z nieruchomością;
  • zawieranie umów związanych z nieruchomością np. umów ubezpieczenia;
  • wywóz nieczystości;
  • składanie oświadczeń (nawet nieskutecznych prawnie lub fałszywych) związanych z nieruchomością;
  • występowanie w sporach sądowych w związku z władaniem nieruchomością.
  • opłacanie wszelkich należności podatkowych związanych z gruntem.

W praktyce przesłanki te będą występowały w różnych zestawieniach i nie muszą być spełnione łącznie. Analizowane stany faktyczne orzeczeń nie pozwalają na abstrakcyjne określenie, które czynności dadzą pewność zasiedzenia.

Ważnym aspektem w przypadku zasiedzenia jest zakres wykonywanych przez posiadacza nieruchomości działań. Jeśli ograniczą się one tylko do określonej części nieruchomości, to jedynie ta część stanie się przedmiotem zasiedzenia, a nie cała nieruchomość.

Posiadacz samoistny może nabyć przez zasiedzenie własność nieruchomości, nawet jeśli przez cały okres posiadania wiedział, że prawo własności mu nie przysługuje (postanowienie Sądu Najwyższego z 9.04.2015 r., V CSK 410/14).

Okres nieprzerwanego posiadania.

Dla zasiedzenia nieruchomości istotny jest czas jej posiadania. Długość tego okresu jest uzależniona od tego, czy posiadanie zostało uzyskane w dobrej czy złej wierze. W pierwszym wypadku jest to 20 lat, w drugim – 30. Dla oceny dobrej wiary bierze się pod uwagę wyłącznie moment wejścia w posiadanie rzeczy.

Sąd Najwyższy ustalił, że za dobrą wiarę należy uznać błędne, ale usprawiedliwione towarzyszącymi okolicznościami przekonanie, że posiadane prawo przysługuje zasiadającemu i nie narusza cudzego prawa (postanowienie SN z 17.07.2020 r., III CSK 9/18). Oznacza to, że okres wymagany do stwierdzenia zasiedzenia zależy wyłącznie od stanu świadomości posiadacza i ma charakter wyłącznie subiektywny – dotyczący wewnętrznych przekonań podmiotu.

Wykazanie nieprzerwanego posiadania nieruchomości przez okres 20 lub 30 lat byłoby niezmiernie kłopotliwe lub czasem wręcz niemożliwe. W tym celu wprowadzono domniemanie ciągłości posiadania – wystarczy wykazać fakt jego nabycia oraz fakt, że wciąż się jest posiadaczem. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.

Czy można zasiedzieć każdą nieruchomość?

Nabycie własności w drodze zasiedzenia jest niemożliwe, gdy przepisy wyłączają lub ograniczają możliwość nabycia własności w stosunku do określonych rodzajów rzeczy lub ze względu na podmiot. Niemożliwe jest np.:

  • zasiedzenie ruchomości wpisanych do krajowego rejestru utraconych dóbr kulturowych;
  • zasiedzenie drogi publicznej;
  • zasiedzenie nieruchomości przez cudzoziemca bez odpowiedniego zezwolenia;
  • zasiedzenie nieruchomości, które są przedmiotem użytku powszechnego lub przeznaczone na szczególne cele społeczne, np. place publiczne, parki, skwery, wybrzeża morskie, ścieżki holownicze itp.

Czy zasiedzenie można „przeoczyć”?

Wbrew pozorom, zasiedzenie nieruchomości to zjawisko stosunkowo częste Podkreślenia wymaga przy tym, że upływ terminu zasiedzenia pociąga za sobą nabycie własności nieruchomości z mocy prawa. Przeniesienie tytułu prawnego następuje wręcz „automatycznie” i nie ma konieczności składania wniosku o stwierdzenie zasiedzenia dla jego skuteczności. Orzeczenie sądu odnoszące się do tej kwestii ma charakter wyłącznie deklaratoryjny, co potwierdza stanowisko Sądu Najwyższego (postanowienie SN z 11.10.2012 r., III CSK 316/11).

Podsumowanie

Zasiedzenie to instytucja prawa cywilnego, która pozwala osobie korzystającej z nieruchomości, ale nie będącej jej właścicielem, na nabycie prawa do tej nieruchomości po upływie określonego czasu. Zasiedzenie ma na celu przede wszystkim mobilizację właściciela do zachowania swojego prawa. Dzieje się tak, ponieważ nieruchomości to dobro szczególnie chronione przepisami prawa (stąd zastrzeżona forma aktu notarialnego dla jej sprzedaży). Spełnienie przesłanek zasiedzenia nie tyle utrudnia co może wręcz uniemożliwić realizację inwestycji na nieruchomości na przyszłość.

Sprawdzenie przesłanek ewentualnego zasiedzenia nieruchomości przed jej nabyciem jest zatem istotnym elementem jej audytu prawnego.