Podział nieruchomości przez użytkownika wieczystego

Prawo użytkowania wieczystego jest specyficzną konstrukcją prawa cywilnego, ulokowaną pomiędzy własnością, a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Instytucja użytkowania wieczystego funkcjonuje w polskim systemie prawnym od czasu wejścia w życie ustawy z dnia 14 lipca 1961 roku o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Przyczyną jej wprowadzenia i późniejszego obowiązywania była charakterystyczna dla ówczesnego ustroju zasada, iż nieruchomości gruntowe w miastach powinny być własnością państwa. Instytucja ta w swym założeniu zakładała wyposażenie inwestorów w niezbędny zasób gruntów budowlanych, początkowo głównie w zakresie budownictwa mieszkaniowego, poprzez dostarczenie im gruntów „państwowych”, dzisiaj gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego¹.

Pomimo wielokrotnie podnoszonych na przestrzeni lat postulatów o konieczności całkowitego zniesienia użytkowania wieczystego lub przekształcenia go w prawo własności (częściowo udało się to zrealizować jedynie w odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, które z dniem 1 stycznia 2019 r. z mocy prawa przekształciło się w prawo własności na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów,) instytucja ta w dalszym ciągu jest utrzymywana.

Obecnie użytkowanie wieczyste jest uregulowane w dwóch podstawowych aktach normatywnych: kodeksie cywilnym oraz w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Najprościej rzecz ujmując prawo użytkowania wieczystego stanowi formę korzystania przez osoby fizyczne i osoby prawne z nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Jest to prawo celowe, terminowe i co istotne odpłatne. Może ono być ustanawiane na wszelkich gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, niezależnie od ich położenia oraz sposobu użytkowania (zarówno działkach budowlanych jak i rolnych). Do najważniejszych elementów charakteryzujących prawo użytkowania wieczystego można zaliczyć:

• przysługujące użytkownikowi wieczystemu prawo własności budynków oraz innych urządzeń wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, które jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym,
• okres oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, który wynosi dziewięćdziesiąt dziewięć lat, a w wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na tak długi okres dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, wynoszący jednak co najmniej czterdzieści lat,
• obowiązek uiszczania przez użytkownika wieczystego przez czas trwania prawa opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste,
• oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa na inną osobę lub podmiot wymaga wpisu w księdze wieczystej, co oznacza iż w każdym przypadku wpis ten ma charakter konstytutywny (kształtujący prawo).

Podział nieruchomości najogólniej mówiąc sprowadza się do wydzielenia z nieruchomości działki lub działek gruntu. Podział taki może być podziałem geodezyjnym prowadzącym do zmiany konfiguracji działek wchodzących w jej skład poprzez wytyczenie nowych linii rozgraniczających działki bez dokonywania zmiany właściciela lub może być połączony z podziałem prawnym, wskutek którego dochodzi również do zmiany struktury własnościowej (zbycie części nieruchomości – wydzielonej działki).

Podział geodezyjny danej nieruchomości jest dokonywany zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nieruchomość można podzielić, jeżeli podział jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Tym samym każda z powstałych w wyniku podziału działek ewidencyjnych musi spełniać warunki określone w planie miejscowym, jeżeli taki obowiązuje. W przypadku braku planu miejscowego, jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli podział taki nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej, przy czym za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Podział geodezyjny umożliwia dokonanie podziału prawnego nieruchomości (który może wynikać zarówno z czynności prawnych, takich jak: sprzedaż, darowizna, zamiana, lecz również zdarzeń prawnych jak nabycie własności części nieruchomości przez zasiedzenie lub z mocy prawa) prowadzącego do zmiany własności przynajmniej jednej wyodrębnionej ewidencyjnie części dotychczasowej nieruchomości i w konsekwencji zmianę struktury własnościowej. Wynikiem ewidencyjnego podziału nieruchomości jest ewidencyjna zmiana oznaczenia nieruchomości i dokonanie zmian w ewidencji gruntów i budynków w zakresie zarówno oznaczenia nieruchomości, jak i opisu oraz oznaczenia granic ewidencyjnych działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości².

Podział nieruchomości, w rozumieniu podziału geodezyjnego, dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział.

Od tak rozumianego podziału nieruchomości należy odróżnić podział nieruchomości w ujęciu wieczystoksięgowym, który polega na odłączeniu z jednej księgi wieczystej wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu i założeniu dla nich nowej, oddzielnej księgi wieczystej lub przyłączeniu odłączanych działek do istniejącej już księgi wieczystej prowadzonej dla innej nieruchomości. Co istotne, podział w tym znaczeniu może wynikać z podziału prawnego (odłączenie działek następuje wskutek tego, że stają się one własnością innego właściciela) lub polegać jedynie na założeniu nowej księgi wieczystej dla jednej lub kilku działek ewidencyjnych wchodzących dotychczas w skład jednej nieruchomości. Zatem w wyniku podziału wieczystoksięgowego nie zawsze dochodzi do zmian w strukturze własności (czyli podział ten nie jest prawnym podziałem nieruchomości), ale dochodzi do powstania z jednej nieruchomości nowej nieruchomości (status nieruchomości uzyskuje każdy grunt, dla którego prowadzona jest odrębna księga wieczysta). Od strony praktycznej, podstawę wniosku do sądu wieczystoksięgowego zawierającego żądanie odłączenia określonej działki (działek) z dotychczasowej księgi wieczystej oraz przyłączenie jej do innej istniejącej już księgi lub założenie dla niej nowej księgi wieczystej, stanowią załączone do tego wniosku dokumenty geodezyjne w postaci wypisu z rejestru gruntów oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej, sporządzone oddzielnie dla działki (działek) odłączanej z dotychczasowej księgi wieczystej oraz oddzielnie dla działek pozostawianych w aktualnej księdze. Są to dokumenty stanowiące podstawę wpisu w dziale I-O księgi wieczystej, tj. w zakresie oznaczenia nieruchomości zarówno co do części odłączonej, jak i co do części pozostałej.

Co do zasady użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać i tym samym zbycie przez niego udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu nie wymaga uzyskania na to zgody właściciela (Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego). Kwestia uprawnień przysługujących użytkownikowi wieczystemu istotnie komplikuje się jednak w odniesieniu do problemu związanego z możliwością dokonania przez niego podziału nieruchomości. Sąd Najwyższy w przedmiotowej sprawie we wcześniejszych orzeczeniach dopuszczał prawo użytkownika wieczystego zarówno do złożenia wniosku o połączenie kilku nieruchomości w jednej księdze wieczystej, jeżeli nieruchomości te należą do tego samego właściciela jak i odłączenia z dotychczasowej księgi wieczystej części nieruchomości i założenia dla niej nowej księgi wieczystej lub przyłączenia do księgi istniejącej³. Ostatecznie jednak, w następstwie kompleksowo przeprowadzonej analizy poglądów prezentowanych dotychczas w tej kwestii w orzecznictwie i doktrynie, Sąd Najwyższy kategorycznie stwierdził, iż uprawnienie do łączenia lub podziału nieruchomości przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości, a nie użytkownikowi wieczystemu. Użytkownik wieczysty nie może dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste⁴. W opinii Sądu Najwyższego, przyznanie takiego uprawnienia, jako wyjątku od zasady, że pojęcie nieruchomości gruntowej związane jest tylko z prawem własności, wymagałoby wyraźnego zezwolenia ustawodawcy, którego jednak nie zawierają obecnie obowiązujące regulacje prawne.

Powyższy pogląd tak istotnie ograniczający uprawnienia użytkownika wieczystego i odmawiający mu prawa do podziału oraz łączenia nieruchomości spotkał się z dużą oraz słuszną, w opinii autora niniejszego artykułu, krytyką części przedstawicieli doktryny. Pogląd ten został uznany za sprzeczny nie tylko z dotychczasową linią orzeczniczą, lecz również praktyką gospodarczą. Z jednej bowiem strony podniesiono, iż kompetencję użytkownika wieczystego do dokonania podziału nieruchomości można wywodzić z przepisu art. 97 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym podziału nieruchomości dokonuje się nie tylko wyłącznie na wniosek właściciela, lecz także osoby „która ma w tym interes prawny”. Niewątpliwie taką osobą jest właśnie użytkownik wieczysty. Ponadto, art. 97 ust. 2 tej ustawy już wprost wskazuje, iż w przypadku gdy nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania, jej podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Z powołanej wyżej regulacji jednoznacznie zatem wynika, iż użytkownik wieczysty jest podmiotem uprawnionym do złożenia wniosku o podział nieruchomości. Co prawda, wskazany przepis odnosi się bezpośrednio tylko do podziału geodezyjnego nieruchomości (nie dotyczy podziału prawnego lub podziału w rozumieniu wieczystoksięgowym, a w kodeksie cywilnym brak jest przepisu wprost wskazującego na uprawnienie użytkownika wieczystego do dokonania podziału nieruchomości), to jednak zakładając racjonalność ustawodawcy należy wykluczyć taki sens cytowanego uregulowania, który polegałby na wyposażeniu użytkowników wieczystych jedynie w kompetencję do geodezyjnego podziału nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, przy jednoczesnym pozbawieniu uprawnienia do prawnego podziału nieruchomości i przysługującego do niej użytkowania wieczystego⁵. Pomimo istotnej wagi przedmiotowej sprawy z punktu widzenia interesu użytkownika wieczystego, Sąd Najwyższy do chwili obecnej nie zmodyfikował jednak swojego dotychczasowego poglądu wyrażonego w tej kwestii, stąd organy administracyjne oraz sądy mogą w rozpoznawanych przez nie sprawach uważać ten pogląd za wiążący.

W konsekwencji, z uwagi na brak wyraźnej i jednoznacznej podstawy ustawowej oraz niejednolitość poglądów przedstawicieli doktryny, przy jednoczesnym kategorycznym stanowisku Sądu Najwyższego, wydaje się, że na chwilę obecną bezpiecznym i rekomendowanym rozwiązaniem jest uzyskanie przez użytkownika wieczystego zgody właściciela nieruchomości na dokonanie czynności związanych z podziałem nieruchomości. Wskazać przy tym należy, iż brak jest instrumentów prawnych pozwalających zmusić właściciela nieruchomości do udzielania zgody na jej podział (odłączenie działki z dotychczasowej księgi wieczystej do innej księgi wieczystej). Z uwagi na okoliczność, iż uzyskanie takiej zgody sprowadzi się zatem do prowadzenia rozmów oraz negocjacji z właścicielem nieruchomości (Skarbem Państwa lub właściwą jednostką samorządu terytorialnego) wskazane jest wystąpienie o taką zgodę przez użytkownika ze stosownym wyprzedzeniem przed podjęciem właściwych działań związanych
z planowanym podziałem nieruchomości.

[1] E. Gniewek „O przyszłości użytkowania wieczystego”, Rejent rok 9, nr 2 (94)

[2] E. Bończak – Kucharczyk „Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany” LEX/el 2020

[3] Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn. akt I CSK 258/12

[4] Uchwała SN z dnia 13 marca 2015 r., sygn. akt III CZP 116/14, wyrok SN z dnia 8 kwietnia 2016 r., sygn. akt I CSK 259/15

[5] K. Stefaniuk „Podział nieruchomości przez jej użytkownika wieczystego. Glosa do wyroku SN z dnia 8 kwietnia 2016 r., sygn. akt I CSK 259/15)