Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.) jest jednym z kluczowych aktów prawnych regulujących działalność rolniczą w Polsce. Niedochowanie procedurom lub ograniczeniom wynikającym z ustawy powoduje niezwykle dolegliwą sankcję w postaci nieważności umowy. Warto zauważyć, że normy zawarte w u.k.u.r. mają zastosowanie nie tylko do transakcji dotyczących zbycia własności lub udziału we współwłasności nieruchomości.
U.k.u.r. – co należy uwzględnić na etapie audytu prawnego nieruchomości?
Nabycie nieruchomości rolnej, udziału bądź części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, a także nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego, będącej właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni łącznej większej niż 5 ha z naruszeniem przepisów ww. ustawy jest bezwzględnie nieważne.
Przez nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Nie dotyczy to nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na inne cele niż rolne.
Główne przyczyny nieważności umowy.
Zakres przyczyn nieważności czynności prawnej wyznaczony przez ustawę sformułowano dość niejasno i nieprecyzyjnie, przez co może wydawać się on nazbyt szeroki. W tym zakresie trafne zdaje się być stanowisko Jerzego Bieluka (J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2019) zgodnie, z którym niejednoznaczność art. 9 ust. 1 u.k.u.r. może budzić wątpliwości interpretacyjne. W związku z tym, praktyczniej i bezpieczniej jest przyjąć, że każda sytuacja łącząca się z naruszeniem przepisów ustawy może łączyć się z sankcją nieważności.
Zgodnie z regulacją ustawową jest to czynność powodująca nabycie własności nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności etc., dokonana niezgodnie z przepisami ustawy.
Szczególny nacisk na uznanie sankcji nieważności położono na trzy przypadki:
- gdy dokonano czynności prawnej bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez powiadomienia KOWR ;
- gdy zbyto albo oddano w posiadanie nieruchomość rolną bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR;
- gdy nabyto nieruchomość rolną w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia albo fałszywe lub potwierdzające nieprawdę dokumenty.
Strony mogą jednak zawrzeć umowę warunkową sprzedaży nieruchomości rolnej, uzależnioną od np. niewykonania prawa pierwokupu nieruchomości przez KOWR, co spowoduje, że umowa ta jest ważna od początku. Powyższe potwierdzono w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21 września 2018 roku, sygn. akt V CSK 540/17.
Inne przykłady nieważności umowy.
Przyczyną nieważności może być również niezawiadomienie dzierżawcy nieruchomości o treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawartej z osobą trzecią, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej trzy lata od jej zawarcia. Dotyczy to również dzierżawcy, który nie jest rolnikiem indywidualnym. Wynika to wprost z art. 4 ust. 2 u.k.u.r.
Obowiązek zawiadomienia KOWR dotyczy również sytuacji, gdy spółka osobowa, będąca właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni łącznej co najmniej 5 ha, nie powiadomi o zmianie bądź przystąpieniu nowego wspólnika do spółki. Niespełnienie tego obowiązku powoduje nieważność zmiany umowy spółki.
Zgodnie z art. 9 ust. 2 u.k.u.r. o stwierdzenie nieważności może wystąpić Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa oraz osoba mająca w tym interes prawny.
Sprzedaż nieruchomości po cenie niższej niż rynkowa.
Prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy nieruchomości rolnej, który zawarł umowę w formie pisemnej z datą pewną i wykonywał ją przez co najmniej 3 lata, licząc od tej daty, a nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. Jeżeli dzierżawca nieruchomości rolnych spełnia wymogi określone w art. 10 u.k.u.r. i nie zostanie powiadomiony o sprzedaży nieruchomości rolnych, może wnieść o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości rolnych w terminie 3 lat od dnia, w którym dowiedział się o tej sprzedaży. Z mocy ustawy, prawo pierwokupu przysługuje również KOWR, w przypadku braku takiego dzierżawcy lub gdy nie skorzystał on z przysługującego mu prawa. Podmioty te mają pierwszeństwo w kupnie nieruchomości rolnej po cenie rynkowej. Co jednak, gdy właściciel sprzedał nieruchomość rolną osobie trzeciej poniżej ceny rynkowej?
Na to pytanie odpowiedział Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 września 2018 roku, sygn. akt V CSK 540/17. W przedmiotowej sprawie stwierdzono, że jeżeli strony podały cenę nie odbiegającą od ceny rynkowej, w wyniku czego podmiot uprawniony nie skorzystał z prawa pierwszeństwa, a następnie rzeczywiście uzgodniona między nimi cena była niższa to umowa taka jest ważna. Zdaniem Sądu, w przypadku zawyżenia ceny do wysokości ceny rynkowej KOWR może zgłosić ewentualne roszczenia odszkodowawcze lub nawet powołać się na bezskuteczność umowy.
Uwzględnienie regulacji wynikających z u.k.u.r. na etapie przeprowadzanego audytu prawnego nieruchomości jest zatem niezwykle istotne.
