Wynik audytu prawnego nieruchomości jako warunek kupna nieruchomości

Audyt prawno–formalny, zwany również due dilligence to coraz częściej spotykany element procesu inwestycyjnego. Podczas takiego badania dokonuje się kompleksowej analizy wszystkich prawnych aspektów związanych z kupnem oraz późniejszym wykorzystaniem terenu. Przeprowadzenie audytu ma na celu zminimalizowanie ryzyka związanego z nabyciem nieruchomości. Stanowi on zabezpieczenie interesu potencjalnego nabywcy przed inwestycją w nieruchomość, na której realizacja biznesplanu inwestora okaże się niemożliwa lub nieopłacalna.

Sprzedający oraz nabywca mogą w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości uzależnić zawarcie umowy przyrzeczonej od wyniku przeprowadzonego audytu prawnego nieruchomości. Wielokrotnie warunek taki określony jest jako „pozytywny” wynik audytu prawnego nieruchomości. Wskazany zwrot jest nieostry, a w konsekwencji trudno stwierdzić definitywnie czy warunek się ziścił, czy też nie. Dane sformułowanie pozostaje niejednoznaczne i subiektywne, co może prowadzić do długotrwałego sporu sądowego Z tego powodu w interesie stron zawierających umowę przedwstępną jest staranne i precyzyjne sformułowanie warunku i wskazanie co strony rozumieją poprzez ,,pozytywny’’ wynik przeprowadzonego audytu prawnego.

Doktryna prawnicza nie przyjęła do tej pory definicji „pozytywnego wyniku audytu prawnego nieruchomości”. Brak również definicji legalnej – zawartej wprost w ustawie. W związku z tym badając czym jest pozytywny wynik audytu należy brać pod uwagę zgodny zamiar stron. W praktyce orzeczniczej przyjmuje się, że w sytuacji, gdy realizacja celu transakcji jest dotknięta wysokim ryzykiem niepowodzenia ze względów prawnych to takiego wyniku audytu nie można uznać za pozytywny. Cel ten musi być jednak znany drugiej stronie w momencie zawierania umowy przedwstępnej.

W podobnym tonie wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 26 października 2017 roku o sygnaturze I ACa 1260/16. W danej sprawie nabywca, będący spółką deweloperską, planował kupić działki w celu realizacji na nich wielorodzinnej zabudowy mieszkaniowej. W wyniku przeprowadzenia badania due dilligence inwestor uzyskał wiedzę o planowanym przez konserwatora zabytków wpisie przedmiotowych nieruchomości do rejestru zabytków, co wiązałoby się z ograniczeniem dotyczącym kształtu przyszłej inwestycji i terminu jej realizacji.  Wpis taki skutkuje wyeliminowaniem na czas nieokreślony z jakiejkolwiek zabudowy, a ewentualne badania archeologiczne mogą ujawnić dalsze informacje niosące negatywne skutki dla potencjalnych inwestorów (wyrok SO w Warszawie z 27.04.2016 r., I C 912/15).

Sąd uznał, że w takiej sytuacji odstąpienie od zawarcia umowy przyrzeczonej jest działaniem racjonalnie postępującego przedsiębiorcy, a co za tym idzie – stanowi to przesłankę do uznania wyniku audytu za negatywny. Negatywny wynik skutkuje tym, że to wyłącznie od nabywcy zależy, czy ten zdecyduje się odstąpić od umowy czy podejmie ryzyko.

W razie, gdy przy zawarciu umowy przedwstępnej został wpłacony zadatek, wobec rozwiązania umowy przedwstępnej na skutek nieziszczenia się warunku zadatek powinien zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Aby warunek dotyczący pozytywnego wyniku audytu prawnego się nie ziścił, ryzyko inwestycyjne musi być:

1. rzeczywiste;
2. nieznane inwestorowi w momencie zawierania umowy przedwstępnej.

Negatywny wynik audytu musi wynikać z faktów lub wniosków mu uprzednio nieznanych. W przeciwnym razie ziszczenie się warunku byłoby dla niego czysto uznaniowe, czyli zależne wyłącznie od woli jednej ze stron. Takie zastrzeżenie nie może być kwalifikowane jako warunek w rozumieniu art. 89 k.c. Stanowisko takie przyjął Sąd Najwyższy (postanowienie SN z 5.03.1999 r., I CKN 1069/98). Warunek bowiem uzależnia skutki czynności prawnej od zdarzenia przyszłego i niepewnego, a do zdarzenia takiego z pewnością nie można zaliczyć samej decyzji jednej ze stron odnośnie do skuteczności kontraktu.

Aby uzależnić ziszczenie się warunku od przedłożenia sprzedającemu pisemnego audytu prawno-formalnego nieruchomości wystarczy wyraźnie podkreślić to na etapie uzgodnień stron lub zawrzeć bezpośrednio w umowie przedwstępnej. Zapis powinien precyzować formę, termin oraz sposób przedstawienia audytu. W orzecznictwie sądów podkreśla się, że wobec braku takich postanowień w umowie wystarczające jest oświadczenie strony Oświadczenie zdejmuje z nabywcy obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej i uwalnia go od roszczeń z ewentualnych tytułu kar umownych.

W pierwszej kolejności strony powinny określić w miarę precyzyjnie jaki wynik badania będzie przez nich uznany za negatywny, co za tym idzie, w jakim przypadku zajdą przesłanki do rozwiązania umowy przedwstępnej.

Sprzedający oraz nabywca powinni również opisać podstawowe elementy warunku, jakim jest pozytywny wynik audytu prawno-formalnego nieruchomości. W tym celu powinni wskazać lub zatwierdzić podmiot, który przeprowadzi audyt. Zapobiegnie to ewentualnym sporom dotyczącym oceny wyniku audytu. Należy również określić granice czasowe na przeprowadzenie i zakończenie czynności audytorskich. Chroni to właściciela nieruchomości przed zawieraniem pozornych umów przedwstępnych, które mają na celu jedynie zamrożenie procesu sprzedaży nieruchomości lub wpływ na płynność finansową sprzedającego.

Potencjalny inwestor powinien również w sposób jasny i bezpośredni zakomunikować cel i przeznaczenie planowanej inwestycji. Ukierunkuje to proces wymiany informacji, co w konsekwencji usprawni prowadzone przez strony negocjacje. W tym celu może posłużyć się listem intencyjnym – dokumentem, w którym strony określają cel, przedmiot i zamiar zawarcia transakcji. List nie ma charakteru wiążącego. Jego rolą jest zapewnienie, że strony rozumieją cel procesu transakcyjnego i zawczasu uzgadniają narzędzia i ramy czasowe do jego osiągnięcia.